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股市震蕩使資金流向樓市 將短期內(nèi)推高房?jī)r(jià)

放大字體  縮小字體 發(fā)布日期:2015-06-16
核心提示:  多項(xiàng)利好刺激之下,一線城市樓市已經(jīng)率先步入上行軌道,量?jī)r(jià)齊升。  根據(jù)百城價(jià)格指數(shù)對(duì)100個(gè)城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù),201
   多項(xiàng)利好刺激之下,一線城市樓市已經(jīng)率先步入上行軌道,量?jī)r(jià)齊升。
 
  根據(jù)百城價(jià)格指數(shù)對(duì)100個(gè)城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù),2015年5月份全國(guó)100個(gè)城市中,住宅價(jià)格環(huán)比4月份上漲的城市個(gè)數(shù)為48個(gè)。其中,深圳、上海漲幅超過(guò)2%,居前兩位。另?yè)?jù)亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù),5月份北京單價(jià)在6萬(wàn)元/平方米以上的豪宅成交套數(shù)為144套,環(huán)比4月份的102套上漲41%,與去年同期相比暴漲182%。
 
  與住宅市場(chǎng)全線飄紅呼應(yīng)的是,一線城市商辦物業(yè)市場(chǎng)也在強(qiáng)勢(shì)回暖。以北京為例,最典型的表現(xiàn)就是交易量的急速提升。比如,在今年4月份之前月均成交金額約3000萬(wàn)元左右的藍(lán)峰大廈,4月份直接跳漲至1億元,5月份成交1.5億元,連續(xù)兩個(gè)月成為北京商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)房月度銷售冠軍,而在6月份前10天,其交易額已突破8000萬(wàn)元。再比如,在沉寂近一年之后,北京寫字樓市場(chǎng)再現(xiàn)億元大單——中央公園廣場(chǎng)6月份首周完成了單筆1.17億元的交易,該項(xiàng)目均價(jià)達(dá)12萬(wàn)元/平方米,成為當(dāng)之無(wú)愧的周冠軍。
 
  在業(yè)內(nèi)人士看來(lái),一線城市樓市回暖的出現(xiàn)與近月來(lái)“330新政”、降息降準(zhǔn)等諸多寬松性政策扎堆出臺(tái)、潛在需求逐漸釋放密切相關(guān)。“樓市政策已進(jìn)入寬松時(shí)代,今年以來(lái),超過(guò)30個(gè)城市對(duì)購(gòu)房進(jìn)行財(cái)政補(bǔ)貼,北京、上海等百余個(gè)城市對(duì)公積金政策進(jìn)行了調(diào)整。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示。

  新投資客正在崛起
 
  值得關(guān)注的是,受利好政策影響,隨著首次置業(yè)、改善型等剛性需求的釋放,投資性需求入市現(xiàn)象也在增多。而在這些投資客中,尤其是以一線城市商辦物業(yè)為標(biāo)的的投資者客中,構(gòu)成人群正在分化——以往風(fēng)光無(wú)限的能源型土豪和炒房團(tuán)人群大為減少,而高凈值人群崛起為主力人群。
 
  在2012年之前的10年中,一線城市商辦物業(yè)的主力投資人群大致可分為兩派——北派與南派。北派以能源型土豪居多,尤其以煤老板為主,他們投資商辦物業(yè)的第一訴求是資本的安全、資產(chǎn)的保值升值功能,因此他們?cè)谕顿Y時(shí)以長(zhǎng)期持有為主,而最受這一人群歡迎的就是北京的物業(yè),尤其是核心地段的商辦物業(yè)。南派則是以溫州炒房團(tuán)為典型代表,他們善于利用銀行信貸等金融杠桿,善于運(yùn)用資金的快速周轉(zhuǎn),注重快進(jìn)快出實(shí)現(xiàn)短期收益。但是,隨著煤礦產(chǎn)業(yè)的持續(xù)走低,以及鄂爾多斯、溫州等地民間信貸的崩盤,能源型土豪和炒房團(tuán)等“大戶”,在過(guò)去兩年內(nèi)的表現(xiàn)可謂黯淡無(wú)光。
 
  另一方面,隨著第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、移動(dòng)互聯(lián)行業(yè)的興起,培養(yǎng)了更多的高凈值人群,他們正在逐漸崛起為一線樓市商辦物業(yè)的主力投資客。“過(guò)去幾個(gè)月藍(lán)峰大廈持續(xù)熱銷,我們通過(guò)分析成交客群發(fā)現(xiàn),除了少量有自用需求的企業(yè)之外,大部分的投資者是正在崛起的新財(cái)富人群。”高和資本董事總經(jīng)理陳國(guó)雄一直全面負(fù)責(zé)藍(lán)峰大廈項(xiàng)目銷售工作,他向《證券日?qǐng)?bào)》記者介紹說(shuō),“這些人有良好的教育背景,年收入從上百萬(wàn)元到幾百萬(wàn)元不等,大多從事金融、移動(dòng)互聯(lián)等新興行業(yè),或者是已取得階段性成功的創(chuàng)業(yè)者。他們與過(guò)去的主力投資客有著明顯的區(qū)別,一是他們都有更寬闊的視野,對(duì)國(guó)際形勢(shì)和國(guó)家經(jīng)濟(jì)走勢(shì)都很關(guān)注;二是他們的投資更多樣,有更強(qiáng)烈的資產(chǎn)配置理念,既會(huì)投資高風(fēng)險(xiǎn)的股市,也不排斥短線的金融理財(cái)產(chǎn)品,但最信任的還是固定資產(chǎn),尤其是一線城市核心地段的物業(yè);四是因?yàn)樗麄兊馁Y金能力相對(duì)來(lái)說(shuō)還是比較有限,因此就更加期待通過(guò)金融創(chuàng)新實(shí)現(xiàn)投資本金的最小化。”
 
  正是如此,藍(lán)峰大廈結(jié)合互聯(lián)網(wǎng)金融創(chuàng)新,推出互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品——首付寶將首付比例從50%下降到了15%。最近兩個(gè)月成交的27組客戶中,首付金額在300萬(wàn)以下的占比超過(guò)八成。

  股市震蕩將使資金流向樓市
 
  亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅更分析稱,在房地產(chǎn)調(diào)控政策的短期托市效應(yīng)后,股市溢出資金將成為下一階段拉動(dòng)樓市交易量的推手。“股市寬幅震蕩背后必然引發(fā)前期獲利資金的出逃,與股指的高風(fēng)險(xiǎn)相比,樓市的穩(wěn)健將成為投機(jī)之后固化資產(chǎn)、保值增值的首選。”這一點(diǎn),恰恰是高凈值人群遵循“跨期資產(chǎn)配置”理念的普遍選擇。
 
  對(duì)此,陳國(guó)雄表示,本輪樓市回暖與之前的一個(gè)最大不同是,除了政策因素之外,真正發(fā)揮作用的其實(shí)是“跨周期資產(chǎn)配置”理論。在過(guò)去的一年里,中國(guó)的股市無(wú)疑經(jīng)歷了一波高漲。市值從2014年年初的23萬(wàn)億元飆漲至今年一季度的47萬(wàn)億元。從不足2000點(diǎn)一路漲至今天的5100點(diǎn)。
 
  “對(duì)于未來(lái),或者說(shuō)未來(lái)半年的時(shí)間里,股指會(huì)上揚(yáng)或者下跌,不同人給出的判斷或許會(huì)千差萬(wàn)別,因?yàn)榇蠹疫€沒(méi)有形成共識(shí)。但對(duì)于未來(lái)一年的時(shí)間內(nèi),股指會(huì)沖頂并轉(zhuǎn)向下滑,很多人是有共識(shí)的。”陳國(guó)雄認(rèn)為,在這段時(shí)間內(nèi),因此會(huì)有越來(lái)越多的人拿出一部分股市收益投資到房地產(chǎn),把前期股市賺取的收益進(jìn)行固化,“而這無(wú)疑將在短期內(nèi)進(jìn)一步推高一線城市樓市的交易量與成交價(jià),尤其是一線城市核心地段的物業(yè),必將受到新一輪熱捧。”
 
 

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